SEI/PMSP - 015989072 - Informação

Trata o presente de encaminhamento do Gabinete desta pasta, enviado também para SMDU/PLANURB e SMDU/AJ, sobre o assunto em referência, “para ciência e emissão de Parecer sobre a matéria, em paralelo com a publicação da Consulta Pública”. O processo que reúne os documentos produzidos até o momento na elaboração do PIU Arco Pinheiros – ACP, sob a coordenação da São Paulo Urbanismo.

Inicialmente, entendemos que tal formulação deve atender ao Decreto nº 56.901/16 conforme já mencionado diversas vezes no presente processo. Além disso, priorizamos no presente parecer uma análise da interface entre a proposição em tela – consubstanciada no intrumento urbanístico PIU, definido no art. 136 do PDE, Lei nº 16.050/14 – e a atual Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS, Lei nº 16.402/16. Também procuramos enfatizar e complementar a análise técnica de SMDU/PLANURB (informação SMUL/PLANURB Nº 015725192), nos termos das competências de DEUSO.

Nesse sentido, buscamos entre os documentos elaborados, elementos suficientes para esta análise e eventuais recomendações relativas à LPUOS. Em verdade, nos deparamos com uma proposição urbanística bem estruturada, que atende os conteúdos mínimos exigidos tanto pelo PDE quanto pelo Decreto nº 56.901/16, porém consistem em proposições urbanísticas preliminares, diretrizes, cenários e hipóteses de transformação urbana para do território do ACP, sendo compatíveis em princípio com as diretrizes e parâmetros da LPUOS, mas ainda pouco detalhadas para uma análise técnica completa.

Assim, verificamos o material anexo ao presente SEI, conforme relatado à Informação SP-URB/PRE-SEP Nº 014728998, composto por relatórios produzidos pela área técnica responsável, no âmbito do Contrato 004/2018/SMUL, que subsidiaram o pedido de autorização de elaboração do PIU ACP à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), atual SMDU. SP Urbanismo submete a apreciação os seguintes documentos:

Produto P09 “Relatório de Consolidação das Contribuições – Consulta Prévia”.

Sentimos falta dos demais produtos que compõem o presente PIU, notadamente a Proposta Consolidada (Produto 12), para uma análise mais detalhada do PIU ACP, haja vista o mencionado na Informação SP-URB/SDE-NPB Nº 013055901, de 05 de dezembro de 2018 (em PA que trata da prorrogação do prazo para a elaboração do PIU ACP): "Foram concluídos o Diagnóstico (P1 e P2), o Programa de Interesse Público (P3, P4, P5, P6 e P7), a Consulta Pública Prévia (P8 e P9), o Relatório de Discussões Qualificadas I (P10.1), o Perímetro de Intervenção e Características Básicas da Proposta (P10.2), Programa de Intervenções (P10.3), Plano de Adensamento Populacional (P10.4) e o Regramento Urbanístico (P10.5). Estão previstas, para o final de dezembro, as entregas dos produtos Modelagem Econômica e Financiamento da Intervenção (P11.1, P11.2 e P11.3) e a Proposta Consolidada (P12.1 e P12.2)."

No entanto, entendemos que se trata de análise preliminar visando autorização para continuidade da elaboração do PIU à luz do interesse público, portanto, analisamos o material aqui apresentado conforme previsto no §2º do artigo 2º do Decreto nº 56.901/16, transcrito a seguir:

§ 2º Findo o prazo para consulta pública e após a análise das sugestões recebidas, o processo administrativo será encaminhado à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano - SMDU, para:

I - análise da adequação da proposta à política de desenvolvimento urbano do Município; e

O produto P01 do PIU ACP contém o Diagnóstico Territorial com os seguintes temas:

O produto P04 analisa a Viabilidade da Transformação com a análise das diretrizes urbanísticas apresentadas no produto P03, a partir dos mesmos temas deste.

O produto P05 apresenta o “dimensionamento preliminar do potencial de adensamento populacional e construtivo esperado resultante do processo de reestruturação e transformação do território do Arco Pinheiros”. Contém, para cada um dos 07 setores do PIU-ACP, o cálculo do adensamento construtivo e populacional, além de quadro síntese com “Números gerais do Arco Pinheiros”.

O produto P06 trata da identificação e avaliação dos impactos ambientais do PIU Arco Pinheiros – ACP.

Os produtos P08 – Consulta Pública Prévia – e P09 apresentam, respectivamente, o diagnóstico socioterritorial e o programa de interesse público que subsidiam os estudos do PIU Arco Pinheiros; e o Relatório de Consolidação das Contribuições da Consulta Pública Prévia e a Devolutiva desta consulta.

Análise quanto à Disciplina de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS)

Do ponto de vista da definição de parâmetros de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, entendemos que os Produtos 01 a 09 estabelecem as diretrizes necessárias para a definição de tais parâmetros no processo de elaboração do PIU propriamente dito, quando poderão ser analisados quanto à sua adequação à LPUOS vigente.

Nesse sentido, priorizamos a análise dos Produtos P03, P04 e P05, em que são tratados os temas relativos à LPUOS, além da interface com o P01 – Diagnóstico-Análise Territorial (item 1.2. Uso e ocupação do solo), conforme segue.

Nos Produtos P03 – Diretrizes Urbanísticas e P04 – Viabilidade da Transformação, destacamos alguns aspectos relativos aos temas (i) Uso do solo, adensamento e morfologia urbana; (ii) Mobilidade e transporte. Nesse sentido, as diretrizes de uso do solo e adensamento nos parecem adequadas, mas sentimos falta, quanto à mobilidade e transportes, de uma abordagem sobre como se dará o incremento do sistema de transporte público de média capacidade (novos corredores de ônibus previstos).

Consideramos bastante razoável a proposição de setorização para o desenvolvimento do território do PIU-ACP, com setores que refletem as unidades territoriais encontradas na área e as possibilidades de transformação latentes. Também destacamos a proposta de equilíbrio de moradia e emprego entre as duas margens do rio e o cuidado explicitado quanto ao controle da altura das edificações no Setor 2 – Parque tecnológico do Jaguaré, por exemplo, “respeitando as visuais do horizonte que se tem a partir do interior da USP e criando uma transição morfológica gradativa, o que colabora também para as dinâmicas ambientais (fluxos de ventos e avifauna)”.

Quanto à mobilidade e transportes destacamos a importância de uma diretriz essencial: “O PIU ACP é baseado no princípio do Desenvolvimento Orientado pelo Transporte Sustentável – DOTS, isto é, adensamento construtivo e demográfico junto aos meios de transporte público de média e alta capacidade propõe a melhoria da mobilidade nos diferentes modos de transporte: transporte público, motorizado e da acessibilidade a pé”. (P03, pag. 17)

Quanto às questões relativas ao parcelamento do solo, entendemos que o PIU-ACP ainda reúne diretrizes preliminares para a transformação das áreas com tecido urbano de origem industrial, com destaque para a Gleba do CEAGESP. Nesse sentido, tais diretrizes devem contribuir com a qualificação urbana destas áreas, melhorando as condições de circulação viária (veículos, ciclistas e pedestres) e acessibilidade aos futuros lotes com quadras menores e novas vias. No entanto, os novos arruamentos devem ter continuidade com aqueles existentes no entorno das glebas, por exemplo no caso da área do atual CEAGESP, em que essa diretriz parece-nos adequada, conforme verificamos na Figura 9 – Cenário de transformação parcial comparado à transformação integral da CEAGESP (P04, pag. 33). Cabe ressaltar que a Gleba do CEAGESP em caso de alteração do seu uso atual, deve atender ao Art. 159 da LPUOS, conforme esclarecemos mais adiante.

Quanto ao produto P05 – Adensamento Construtivo e Populacional, entendemos que suas diretrizes são coerentes com os objetivos da LPUOS (por sua vez decorrentes das diretrizes do PDE), com maiores densidades construtivas e habitacionais nos setores mais próximos aos sistemas de transporte de alta e média capacidade, tanto existentes como planejados. Porém, corroboramos o entendimento de SMDU.PLANURB (informação SMUL/PLANURB Nº 015725192) que as densidades propostas são bastante altas quando comparadas aquelas encontradas em distritos bem servidos de infraestrutura, atrativos e consolidados, devendo ser considerada sua revisão no desenvolvimento do projeto.

Diante desse quadro entendemos que será fundamental a efetiva implantação dos corredores de ônibus planejados no território do ACP (corredores da Av. Jaguaré e da Av. Dr. Gastão Vidigal / Av. Prof. Fonseca Rodrigues), que tem previsão pelo PDE, o que permitiria alcançar as densidades (construída e populacional) desejadas nesses setores (Setor 1 – Quadras Centrais do Jaguaré, Setor 4 – Rua Mergenthaler, Setor 5 – PIU Vila Leopoldina, Setor 6 – CEAGESP e Setor 7 – Av. Gastão Vidigal) com um incremento na capacidade de suporte da infraestrutura, conforme um dos objetivos da MEM (inciso V, §1º do artigo 12 do PDE). Nossa recomendação é que seja previsto algum mecanismo que vincule os maiores coeficientes de aproveitamento à implantação dessas infraestruturas, à semelhança daqueles incidentes sobre as zonas ZEMP e ZEUP pela LPUOS, até para cumprir com o “princípio do Desenvolvimento Orientado pelo Transporte Sustentável – DOTS”, conforme mencionado nas Diretrizes Urbanísticas do PIU-ACP.

Ainda quanto ao adensamento, sugerimos o esclarecimento de alguns aspectos da Tabela 1 – síntese do cálculo de adensamento do Arco Pinheiros, haja vista a relação instrínseca entre os parâmetros de parcelamento e ocupação do solo e as densidades constutiva e populacional estimadas. Verificamos que são apresentadas as densidades líquidas por setores e total (decorrentes da estimativa para a área líquida de lotes em m²). Sugerimos que sejam apresentadas também as densidades brutas (decorrentes da área bruta em m²) para facilitar a análise e melhor comparação com os dados disponíveis para outras áreas da cidade, agregadas no INFOCIDADE por Distritos Municipais (https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/urbanismo/infocidade/htmls/7_populacao_recenseadataxas_de_crescimento_1980_10745.html).

Também entendemos que são bem razoáveis os Coeficientes de Aproveitamento (preliminar) propostos, CA=2 em dois setores e CA=4 em cinco setores. Parecem coerentes com os princípios, objetivos e diretrizes do PDE e da LPUOS.

Complementarmente, entendemos que o desenvolvimento do presente PIU é oportuno também no sentido de conferir uma disciplina especial de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo para o território das extensas Zonas de Ocupação Especial – ZOE presentes dentro do perímetro do Arco Pinheiros, notadamente as áreas do CEAGESP e da Cidade Universitária, grafadas como ZOE na LPUOS, zona especial definida pelo Art. 15 da Lei nº 16.402/16, conforme trancrito a seguir:

Art. 15. As Zonas de Ocupação Especial (ZOE) são porções do território que, por suas características específicas, necessitem de disciplina especial de parcelamento, uso e ocupação do solo.

§ 1º Os perímetros de ZOE terão parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo adequados às suas especificidades e definidos por Projeto de Intervenção Urbana, aprovado por decreto, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por macroárea conforme Quadro 2A da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE.

§ 2º Até que sejam regulamentados os projetos previstos no parágrafo anterior, os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo serão defi-nidos pela CTLU, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por macroárea conforme Quadro 2A da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE.

Caso o desenvolvimento do PIU implique na hipótese de alteração de localização da Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo – CEAGESP, deverá ser observado o disposto nos incisos I a III do Parágrafo único do art. 159 da Lei nº 16.402/16, transcritos a seguir:

Art. 159. No caso de alteração de localização da Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo – CEAGESP, lei específica definirá os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo do território destinado a abrigar tal atividade.

Parágrafo único. Na eventual alteração de uso do CEAGESP, deverão ser atendidas as seguintes condicionantes para a totalidade do perímetro da ZOE na qual está localizado o CEAGESP:

I - os parâmetros de uso e ocupação e os parâmetros de incomodidade deverão ser definidos em Projeto de Intervenção Urbana a ser regulamentado por decreto;

II - o coeficiente de aproveitamento máximo poderá ser diferente daquele previsto no art. 15 desta lei, desde que o potencial construtivo adicional seja limitado a 1.150.000m² (um milhão cento e cinquenta mil metros quadrados) de área construída computável;

III - não se aplicam os limites mínimos e máximos estabelecidos nos arts. 41, 42 e 43 desta lei;

Nas demais áreas e no território do PIU-ACP como um todo, entendemos (s.m.j) que, naturalmente, incide o art. 155 da referida lei, que autoriza aos Projetos Urbanos desenvolvidos por meio do instrumento urbanístico PIU, a adotarem parâmetros que prevaleçam sobre a legislação ordinária (LPUOS). Recomendamos, no entanto, que esses parâmetros reflitam os princípios gerais adotados pelo PDE e detalhados pela LPUOS, que regem a política urbana do município e que estabeleceram critérios urbanísticos para Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, notadamente a condição vinculante para a adoção do coeficiente de aproveitamento igual a 4 (maiores densidades construtivas), que é permitido nas áreas dotadas de sistemas de transporte público de média e alta capacidade (Eixos de Estruturação da Transformação Urbana – EETU e ZEU – Zona de Estruturação Urbana).

Diante do exposto, concluímos que o Programa de Interesse Público com as diretrizes urbanísticas apresentadas, está em conformidade com a política de desenvolvimento urbano do Município, especificamente com o disposto no §1º do artigo 12 da Lei nº 16.050/14 (PDE) que são os objetivos específicos do Setor Orla Ferroviária e Fluvial da Macroárea de Estruturação Metropolitana, ressalvadas as nossas observações no âmbito das competências deste DEUSO sobre o adensamento populacional proposto e a sua interface com a mobilidade e transporte, e quanto aos parâmetros de parcelamento e ocupação do solo. Além disso, reiteramos as ressalvas sucitadas por SMDU/PLANURB, como “a necessidade de diretrizes mais específicas para cada uma das três hipóteses de utilização da Gleba do CEAGESP e de que o PIU Vila Leopoldina-Villa Lobos esteja em conformidade com as diretrizes do PIU Arco Pinheiros, ao qual deverá estar subordinado, a bem do interesse público”.

Quanto aos produtos 10, 11 e 12, aos quais não tivemos acesso, deverão considerar as nossas observações e avaliados posteriormente.

É o que temos a destacar sobre a proposta do PIU Arco Pinheiros. Nada mais havendo a acrescentar, encaminho o presente expediente para prosseguimento.

Retornamos o presente, com a Informação acima que acolho, à vista do solicitado na informação 015192357.

Documento assinado eletronicamente por Lisandro Frigerio, Arquiteto(a), em 02/04/2019, às 18:00, conforme art. 49 da Lei Municipal 14.141/2006 e art. 8º, inciso I do Decreto 55.838/2015

Documento assinado eletronicamente por Rosane Cristina Gomes, Coordenador(a) IV, em 02/04/2019, às 18:03, conforme art. 49 da Lei Municipal 14.141/2006 e art. 8º, inciso I do Decreto 55.838/2015

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site http://processos.prefeitura.sp.gov.br, informando o código verificador 015989072 e o código CRC 91ED2247.