Timbre

SECRETARIA MUNICIPAL DE DESENVOLVIMENTO URBANO

Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo

Rua São Bento, 405, - Bairro Centro - São Paulo/SP - CEP 01011-100

Telefone:

Informação SMDU/DEUSO Nº 028867524

São Paulo, 12 de maio de 2020

 

SMDU/DEUSO

Senhora Coordenadora

 

Trata o presente de encaminhamento do gabinete desta SMDU (doc. 027497833), também encaminhado para SMDU-PLANURBE e SMDU-AJ, solicitando análise e manifestação quanto aos elementos prévios a elaboração do Projeto de Intervenção Urbana - PIU para o Complexo Desportivo “Constâncio Vaz Guimarães”, equipamento público do Governo do Estado de São Paulo.

Isto posto, procedemos a leitura do material apresentado, produzido pela FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas para o GESP, na etapa de Elementos Prévios ao desenvolvimento do PIU, especificamente aqueles que compõem o conteúdo mínimo previsto nos incisos I e II do Art. 2º do Decreto nº 56.901/16, os quais foram considerados satisfatórios para a realização da consulta pública conforme a Informação SP-URB/DDE Nº 027496746. Os documentos citados são:

 

Posteriormente, foi anexado ao presente SEI o Relatório devolutivo da consulta pública prévia (doc. 028548173), que traz esclarecimentos muito pertinentes no item 4. Respostas às contribuições recebidas e no item 5. Devolutiva, dos quais destacamos o seguinte trecho da resposta C, do item 4 (pág. 21): “O Projeto de Intervenção Urbana objeto da presente consulta não é um projeto de licenciamento de um empreendimento definido para o Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães. Tampouco constitui um referendo sobre a concessão de uso pretendida pelo Governo do Estado de São Paulo.”

Quanto aos esclarecimentos sobre a referida concessão, destacamos também o seguinte trecho do item 5 (pág. 23): “O elo entre as duas iniciativas é que os parâmetros definidos pelo PIU são informações fundamentais para a conclusão do edital de concessão, informando, por exemplo, a quantidade de área que se pode construir, a altura máxima dos edifícios e a localização de acessos. Com estas informações, o Governo do Estado de São Paulo pode dar sequência a seu planejamento e os interessados em gerir o equipamento poderão avaliar sua viabilidade e atratividade dentro dos limites estabelecidos pelo PIU.”

Em seguida também foi anexada a manifestação da gerência jurídica da SP Urbanismo (doc. 028556573), em que é solicitada a “análise de adequação da proposta à política pública de desenvolvimento urbano do Município de São Paulo pelas unidades técnicas competentes, conforme já encaminhado no evento nº 027497833”.

Assim, focamos a presente análise nos aspectos da disciplina de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, pela competência desta Coordenadoria. Esta é abordada de maneira genérica ao longo do material apresentado, notadamente no Programa de Interesse Público.

Entendemos que outros aspectos urbanísticos serão objeto da análise de SMDU-PLANURB, pela competência, notadamente aqueles relativos ao planejamento urbanístico integrado, em que pese a etapa preliminar de desenvolvimento do projeto, que antecede ao PIU propriamente dito.

Quanto ao rito formal na tramitação do presente e os procedimentos a serem observados no desenvolvimento dos PIU, entendemos que serão objeto de análise de SMDU-AJ, do ponto de vista técnico-jurídico.

Nesse sentido, no âmbito das competências de DEUSO, entendemos que o principal aspecto relativo ao interesse público do presente PIU, refere-se à necessidade de definição de parâmetros específicos  de parcelamento, uso e ocupação do solo para as áreas indicadas como Zonas de Ocupação Especial – ZOE, haja vista que o complexo em tela localiza-se em ZOE, conforme o disposto no Art. 15 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS, Lei nº 16.402/16, transcrito a seguir:

Art. 15. As Zonas de Ocupação Especial (ZOE) são porções do território que, por suas caracteríscas específicas, necessitem de disciplina especial de parcelamento, uso e ocupação do solo.

§ 1º Os perímetros de ZOE terão parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo adequados às suas especificidades e definidos por Projeto de Intervenção Urbana, aprovado por decreto, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por macroárea conforme Quadro 2A da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE.

§ 2º Até que sejam regulamentados os projetos previstos no parágrafo anterior, os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo serão definidos pela CTLU, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por macroárea conforme Quadro 2A da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE.

(grifo nosso)

Outro ponto relevante a destacar é a Lei Estadual  nº 17.099/19, que autoriza a concessão do uso da área onde se encontra instalado o complexo desportivo em tela, pelo prazo máximo de 35 anos. Assim, nos parece que são necessários parâmetros para realizar tal iniciativa, e entendemos que o PIU em tela (s.m.j.) pode contribuir para balizar os parâmetros urbanísticos, bem como os demais aspectos relevantes, necessários ao projeto de reformulação do complexo existente na forma proposta, no intuito de garantir o interesse público.

Adicionalmente, e considerando a hipótese de continuidade do desenvolvimento do PIU em tela, nos colocamos a disposição para colaborar com a equipe de SP Urbanismo, notadamente quanto à disciplina de PUOS, conforme tem sido a prática no desenvolvimento de outros PIUs, em que pese as diferentes etapas de desenvolvimento de cada um destes.

Não obstante, passamos aos nossos comentários e observações:

  1. Verificamos que o Programa de Interesse Público, contempla diversos princípios e diretrizes urbanísticas adequados aos objetivos da política urbana do município, porém de forma ainda bastante genérica, e que devem ser aprofundadas na etapa de elaboração do PIU propriamente dito.

  1. Também verificamos que algumas das diretrizes enunciadas, como a ampla utilização da fruição pública, importante parâmetro qualificador do uso do solo, dependem do desenvolvimento do projeto de intervenção no complexo para a sua avaliação quanto à adequação aos parâmetros dispostos pela LPUOS, por exemplo com a indicação de quais áreas terão acesso desimpedido ao público. No entanto, cabe ressaltar que tais aspectos naturalmente devem ser contemplados na próxima etapa, quando da elaboração do PIU propriamente dito.

  1. Quanto a questão da mobilidade urbana, em função da envergadura da requalificação e transformação proposta para o complexo, sugerimos que na próxima etapa seja dada especial atenção quanto a possibilidade de parcelamento do solo com destinação de área pública, notadamente a abertura de sistema viário em função da grande extensão da quadra (cerca de 1 km) em que se localiza o complexo. Trata-se de recomendação do ponto de vista urbanístico, para qualificar de fato a acessibilidade ao equipamento proposto, considerando os parâmetros contemporâneos de mobilidade urbana, com menores extensões de quadras e maior permeabilidade de pedestres e veículos no tecido urbano. Ressaltamos que não há a obrigatoriedade de parcelamento, conforme já informado por DEUSO em consulta específica realizada anteriormente pelo interessado, por meio da Informação SMUL/DEUSO Nº 023206348 (processo SEI nº 6066.2019/0006192-5), conforme segue:

“Quanto à dispensa de parcelamento para o terreno, de fato de acordo com a Lei nº 16.402/16, os lotes inseridos em ZOE ficam dispensados da área máxima do lote, definida para a zona urbana do município em 20.000 m², nos termos do inciso X, parágrafo único, art. 42, o que desobriga o PIU de atender esta exigência no momento de sua formulação, quando ocorrerá a definição de parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo adequados às suas especificidades. No entanto o PIU pode, em função das características da área e das necessidades do projeto em tela, verificar a conveniência de adaptação do sistema viário entre outros aspectos relativos ao parcelamento do solo e propor soluções para questões como a acessibilidade ao equipamento esportivo de grande porte, soluções que possam qualificar a inserção urbana de projeto de tal relevância para a cidade.”

  1. Destacamos a proposta de “Arena Multiuso coberta, nos termos da legislação estadual específica desta concessão de uso, que vem reestabelecer e reforçar a vocação original do complexo, capaz de abrigar grande capacidade de público com versatilidade tanto para os eventos esportivos, quanto aos musicais, teatrais e socioculturais, e ainda, propõe-se atividades acessórias identificadas a partir de análises estratégicas do território e oportunidades e demandas de mercado.” (pág. 10 do Programa de Interesse Público). Notamos que existe uma indefinição do que seriam as atividades acessórias ao uso principal de Arena multiuso coberta, assim, entendemos que (s.m.j) na próxima etapa devem ser discutidos quais seriam essas possibilidades de usos acessórios para melhor definição dos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo adequados a suas especificidades.

  1. Nesse sentido, entendemos que algumas questões devem ser consideradas na próxima etapa: qual é o programa de usos acessórios previsto para o complexo, considerando a premissa de usos de comércio e serviços? Shopping, centro de convenções, hotel, escritórios? Qual é a área construída destes? Onde localizam-se? Qual a tipologia e volumetria a ser adotada? Serão edifícios do tipo vertical? Qual o gabarito? Quais os edifícios existentes que serão mantidos? Entendemos que tais questões são importantes para o desenvolvimento do projeto e definição dos parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo na próxima etapa, durante a elaboração do PIU propriamente dito. Ou, adotando-se outra linha de planejamento, espera-se a definição de tais parâmetros antes destas definições de programa de usos e projeto preliminar das volumetrias das edificações, adotando-se por similaridade os parâmetros de zonas incidentes no entorno do complexo, tais como Zona de Centralidade – ZC e Zona Mista – ZM, conforme disposto pela LPUOS – Lei nº 16.402/16 ?

  1. Quanto aos exemplos de projetos internacionais similares, não está claro como o complexo desportivo e multiuso em tela poderá se inspirar nos exemplos mostrados, em seu processo de requalificação e transformação, haja vista a insuficiência de um programa de usos mais definido, bem como diretrizes de projeto ainda preliminares, notadamente aquelas relativas a acessibilidade e inserção urbana, considerando a diferença de contextos urbanos e mesmo socioeconômicos para efeito de comparação e expectativa de resultados urbanísticos similares aos exemplos internacionais.

Diante do exposto, concluímos que o Diagnóstico e o Programa de Interesse Público, com as diretrizes urbanísticas preliminares apresentadas, estão em conformidade com a política de desenvolvimento urbano do Município, especificamente com o disposto no § 1º do Art. 15 da Lei nº 16.402/16 (LPUOS), e no âmbito das competências deste DEUSO, sugerimos que nas próximas etapas sejam esclarecidas e aprofundadas as questões aqui suscitadas, em especial o detalhamento do programa de usos proposto para o local, bem como a possibilidade de adaptação e ampliação do sistema viário do entorno para a adequada inserção urbana de equipamento do tipo “arena multiuso coberta e atividades acessórias”.

É o que temos a destacar sobre a proposta do PIU Ginásio do Ibirapuera, nada mais havendo a acrescentar, encaminho o presente expediente para prosseguimento.

 

Arq. Lisandro Frigerio

Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo

 

 

 

 

SMDU/GAB

Senhora Chefe de Gabinete

 

Retorno o presente, com a informação retro, que acolho, para prosseguimento.

 

 

Rosane Cristina Gomes

Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo

Coordenadora

logotipo

Documento assinado eletronicamente por Lisandro Frigerio, Arquiteto(a), em 12/05/2020, às 13:24, conforme art. 49 da Lei Municipal 14.141/2006 e art. 8º, inciso I do Decreto 55.838/2015
logotipo

Documento assinado eletronicamente por Rosane Cristina Gomes, Coordenador(a) IV, em 12/05/2020, às 15:39, conforme art. 49 da Lei Municipal 14.141/2006 e art. 8º, inciso I do Decreto 55.838/2015

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site http://processos.prefeitura.sp.gov.br, informando o código verificador 028867524 e o código CRC E3F587E5.

Referência: Processo nº 6066.2020/0001263-2 SEI nº 028867524